济南这49个地块，可能带来不舒适，请收藏！
2020-08-25 23:43:12 点击：

“ 前段时间，上海出台文件要求纯住宅容积率不高于2 5。消息一出，各界看法不一，有人认为上海作为一个人口高度密集的城市，寸土寸金，限制高 ”

前段时间，上海出台文件要求纯住宅容积率p不高于2.5p。

消息一出，各界看法不一，有人认为上海作为一个人口高度密集的城市，寸土寸金，限制高容积率地块的开发，是对土地资源的浪费。也有人认为，限制高容积率开发，能有效缓解人口压力和配套不足的矛盾。

土地容积率与城市人口、城市发展的关系是个很宏大的课题，不做深入讨论。单纯从居住来看，限制容积率确实是好事，意味着小区总户数的减少，居住舒适度会更高。

寸土寸金的上海都开始限制容积率了，济南呢？

这几年，济南住宅的容积率节节攀增，我们梳理了一下近四年（2017-2020）济南住宅地块容积率，高于3.0的不在少数，有的甚至逼近4.0。

2017年济南出让容积率高于3.0（不包含3.0）的住宅地块（含商住混合）多达20宗。

其中济南文旅城占8宗，包括B3/B6/B7/B9/B10/B11/B14地块，容积率都在3.0以上。最高是海尔云世界B-2地块，达到了3.8，纯居住用地，这种居住密度，可以说在住宅里面已经接近极限。

除此之外，复兴国际中心（B-3地块）、正荣天宸、璟樾、万科翡翠公园、融创财富壹号等等多个楼盘的容积率都高于3.0。详看下图：

2018年济南出让容积率高于3.0（不包含3.0）的住宅地块（含商住混合）共17宗。

文旅城依旧是主力，5个地块容积率都在3.0以上。其余高容积率地块，除了华山片区的地块为刚需盘外，其他地块还都是主打改善：奥体中路绿地华彤苑容积率3.3；西客站片区卖的最贵的保利熙悦容积率3.2；槐荫区经十路旁的瑞锦台容积率3.4；CBD城投伴山居容积率3.01/3.43；海尔博悦兰亭3.2；海尔天玺3.35。

这么高的容积率，何谈改善？

2019年济南出让容积率高于3.0（不包含3.0）的住宅地块（含商住混合）共8宗。虽然数量上有所减少，但数据上却再创新高。

海尔拿下的北湖核心区的5宗地，4宗容积率都在3.6以上。其中B-7地块更是高达3.9，创下济南住宅容积率历史新高。去年B-7、B-9地块易主金地商置业，也就是现在的金地湖城风华，一个地块3.9，一个地块3.8，虽然是商住混合用地，但也高得吓人。除了金地湖城风华和海尔云世界，容积率高于3.0的还有金科集美天悦等等多个项目。

2020年截止到8月，济南出让容积率高于3.0（不包含3.0）的住宅地块（含商住混合）共4宗。1宗是五里牌坊的保利天禧，容积率3.81；2宗是远洋边庄地块，容积率3.8/3.4；另外1宗是前几天刚刚出让还未成交的河套庄地块，比肩金地湖城风华，高达3.9。

比高容积率更可怕，是高容积率带来的弊病。

一般来说，容积率越高，只能产生三种可能，一种是楼盖得越高，一种是楼盖得越密，一种是又高又密。

楼盖得高，首当其冲就是舒适度的问题，可能每天等电梯都要很长时间，尤其是上班早高峰，电梯每隔几层停一下，可能到了你这就已经满载了。

其次还有安全问题，高楼住户多，电梯使用频率高损耗也大，时间久了安全隐患会更高，而且一旦发生火灾或其他紧急意外，17层以上的楼层，大概是只能听天由命了。

除此之外还有公摊的问题，高层建筑，两梯四户，连廊设计，公摊大，得房率低。

楼盖得密，弊端更是显而易见，采光、园林绿化统统都成了牺牲品。就拿容积率3.8/3.9的金地湖城风华来说，不到5万平米的地块排了8栋楼，而且都是30几层的大高层，楼间距不足，就不可避免地出现了大量采光不足的居住公寓。多个楼栋到了9、10层都还是居住公寓，更夸张的是7#号楼，一共31层，东单元东户1-18层全是居住公寓，住在这样的房子里，连阳光都成了奢饰品。