济南房价一年下跌6%！市场到底适合入手吗？
2020-11-05 09:25:27 点击：
“ 近日，中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数显示，在过去的一年，济南房价跌幅为6%。如果2019年济南房价均价按1 5万元 平方米来算的 ”
近日，中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数显示，在过去的一年，济南房价跌幅为6%。如果2019年济南房价均价按1.5万元/平方米来算的话，那今年济南的房价已经每平方米跌了900元。
在走访的各大楼盘中，很多项目都在进行促销，既有送iPhone12的项目，也有加大佣金力度推广的项目，佣金甚至能高达十万，甚至还有大手笔送出宝马5系所有权的项目……一些列的操作似乎都在显示着当前的房子不好卖。
置业者都有“买涨不买跌”的心态，那么当前的市场到底适合入手吗？众所周知，本轮房价上涨始于2015年，在过去的近5年时间里很多城市的房价上涨了一倍左右。同期中国的GDP每年增速几乎近7%，5年下来累计增幅不到35%，根据相关专家的观点，这意味着至少有35%的房价涨幅属于合理。因此，无论房价泡沫将如何被挤压，跌25%应该在极致范围内。
中国GDP增长幅度趋势图
2015年，济南住宅均价在8500元/平方米左右，按照GDP的增速来看，如果当前的房价均价为11500元/平方米，则实现了与GDP的趋势一致。但从现实房价情况来看，按照房价下跌25%计算，10575元/平方米的价格是当前市场的极致均价，但从2020年济南住宅均价14100元/平方米的数据分析看，整体发展还是稳健的。
什么样的群体适合抄底？
今年以来，济南房地产市场经历了从停摆到复苏的发展，但整体来看一直处于较为平稳的状态。从今年的整体表现来看，济南新入市项目多、库存量大、去化难是主要的市场特征。与此同时，区域市场也呈现出两极分化的特点。
很多想要置业的朋友都会问今年适不适合抄底。事实上，抄底的意义还是看需求，如果是刚需，今年的房价虽然未回到5年前，但起码有一部分泡沫已经被挤破。最主要的是，刚需购房更是因为自住的需求，不需要看房价涨跌的趋势。
对于改善型群体或投资客来说，“房住不炒”的主基调已经走了4年，10月30日在中共中央举行的新闻发布会上，国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆表示要“促进住房消费健康发展”，这也表明未来房地产发展要向养老、家政、托幼、教育、医疗、社区金融等方面倾斜。
毛坯高层的成本到底多少？
按照房地产市场的开发建设成本来算，济南市区的住宅楼面均价大概在7000元/平方米左右，但随着很多地块被加入的配建等，这些成本也要开发商来承担，楼面价每平方米基本要万元左右。除了土地开发成本和配套设施开发成本以外，还有房屋开发成本，其中高层毛坯房的建筑成本就在1600元/平方米左右，合计下来房屋开发成本大概在3000-3500元/平方米左右。由此粗略的来看，济南当前的房地产市场中房屋开发的成本均价在13000元/平方米左右。当然这个只能算是一个平均的价格，在济南近郊区域因为地价便宜，整体成本会低很多，但对于热门片区的项目，其土地成本或能占到80%。
精装房的标准实际成本多少？
一位长期从事建筑行业的从业者表示，虽然精装房在一定程度上能够让购房者更加省时省力，但对于有较高居住需求的群体来说，最好还是买毛坯房。根据当前的市场情况来看，一般的高层精装官宣的1500元/平方米的装修标准实际成本在300-500元/平方米左右。当然，如果业主自己装修的话，三五百肯定也装不成这样，首先开发商的集采就会有很大程度上的优惠，另外就是施工外包多为总价包死，价格也相对于零散的装修更为便宜。
值得一提的是，很多从业者纷纷表示，这一波房价的小幅波动也许会影响到2年后的交付情况。毕竟地价在这里，开发商想要快速回笼资金，最好的方式是降价促销，但红线毕竟摆在这里，一旦固有的链条没有利润，势必要从另一方来补齐。因此，对于购房者而言，选择项目也要尽量甄选品牌实力强、开发口碑好的产品。
