2021年的济南楼市 悄然发生着重大变化
2021-06-30 15:45:17 点击：
“ 很多刚需族抱怨，东部的房价涨了，原来150万就能买到的产品，现在到了180万了。同时，高端改善市场也变了。很多人怀着三四百万的预算，却不 ”
很多刚需族抱怨，东部的房价涨了，原来150万就能买到的产品，现在到了180万了。同时，高端改善市场也变了。很多人怀着三四百万的预算，却不知道在哪儿买房。
之前我们聊过几个刚需片区（详情点这里）。今天，我们就聊聊高端改善族可重点关注的区域，主要为以下6个区域：
1、CBD区域，毛坯房耗尽，精装大都3万以上
在过去两年，我们曾经多次建议高端改善族入手CBD，特别是CBD内的毛坯房。现如今，CBD内毛坯房已经基本售罄，大家以后再也不能以两万二三的价格在CBD买房了。
目前，CBD在售楼盘基本都是装修房，各项目位置如下：
众所周知，CBD南部都是精装房产品。
其中，龙湖天璞项目全部售罄；万科大都会、仁恒世纪公园、招商公园1872还有少量尾盘；复星国际中心已推房源基本售罄，还有一个地块在慢慢推货。
CBD北部原为毛坯房。但是，目前这里的毛坯房已经基本售罄。其中，中信济南尊、绿地IFC去年已经推出精装房，华润昆仑御也将在今年推出精装房。
另外，在CBD最南部，中信九庐项目近日面世，精装产品；CBD建投地块由绿城管理代建，是否公开销售尚不确定。
简而言之，现在CBD基本都是精装房产品了。在价格方面，这里整体呈现“南高北低”的局面，南侧各楼盘价格基本在3万以上，个别产品甚至到了3.5万。
北侧精装房价格也不低，目前基本在三万左右了，即使价格较低的产品也达到两万八九。
我们以前聊过，CBD是济南房价高地，也是高端楼盘最聚集的区域。主要原因，这里位置太核心了，是济南城市新中心所在！
也有一些人看不上CBD，这里也确实有一些问题：
各社区都是小组团，各栋楼都临街，有大量商业商务，未来交通也让人担心。
但是有一点：
在济南楼市中，我们经常听到其他区域的楼盘这么讲——我们距离CBD多少多少公里；但是，我们从来没听过CBD的楼盘讲，我们距离XX片区多远多远……
这从一个侧面印证了济南CBD在城市中的核心地位。
每个片区都有一些问题。如果你的预算足够，买高端改善楼盘，我们依然建议你去CBD看看。这里的房产是城市“硬通货”，在高端住宅市场，这里的市场流通性应该会是最好的。
2、汉峪南，低密居住区，产品力是关键
来到汉峪南区域，也就是旅游路以南、凤凰路两侧。2017年8月成交的高价地，成就了一片高端居住区。
这里的高端楼盘包括，济南院子，舜山府，保利和光山语、金科琼华、金象泰柏悦府等。
这其中，济南院子、保利和光山语已经售罄，舜山府还有少量产品，在售金科琼华九璋，金象泰柏悦府（烟台企业开发）即将入市。
这些楼盘的一大特点是，低密度。该片区的一大优势是，周围环境比较好，部分楼盘临近山体、公园，犹如居住在天然氧吧。这里临近托马斯国际学校，适合富人家庭在此陪读。
这是个拼产品力的地方，很多楼盘确实做出了引领济南市场的好产品，尤其是在户型方面创新多。比如我们此前聊过的金科琼华九璋，产品做得非常高大上。
另外，该片区还有汉峪海风海德堡在售，我们并未将它与上述楼盘列为同一类。因为，它的密度比较高，户型设计比较落伍，以前聊过，就不赘述了。
该片区的配套没有CBD繁华，但会更安静一些（虽然有凤凰路噪音，但整体人居氛围还是更安静）。喜欢回归自然，喜欢超凡脱俗户型的客户，可以关注该区域。
3、长岭山区域，历下学区，配套方便
长岭山区域，高新区以东，经十路以北。这里在售有金茂府、玖玺城、奥体铂悦府等。
其中，玖玺城体量很大，1个地块已经售罄，在售2个地块，还有4个地块未开盘。目前，其在售小高层产品价格2.3万-2.6万左右。
金茂府剩余产品多为大户型，在售价格两万八九。
奥体铂悦府准现房在售，在售价格2.3-2.7万。
该片区属于历下区，历下学区对一部分买房人有一定吸引力。其中，金茂府、玖玺城的学校签约燕山教育集团，奥体铂悦府与璟园学校签约燕柳教育集团。
这个片区的整体区位还是不错的，紧邻高新区核心区、汉峪金谷，如果在附近上班的话，在这里买房很方便，而且能坐享周边的城市大配套。
很多人对该片区的一个抗性是，距离济南炼油厂距离稍近。
客观地说，炼油厂对该片区确实有不利影响。不过，该片区在售产品距离炼油厂最近有一公里多，它们北侧还规划有其他住宅用地未开发。待未来北侧住宅用地开发后，将减少炼油厂在视觉上的不利影响。
4、盛福片区，今年的供应大户
在以上三个区域中，高端住宅的供应量普遍都在下降。不过，接下来聊的这个片区，是一个增量区域。
盛福片区，位于高新区以北、奥体西路以东、凤凰路以西。在今年之前，这里有翡翠公园、蘭园、中垠御苑在售，再加上附近的金地华著、绿地华彤苑、济高珑悦府等，市场很是热闹。
今年，这里又增加了招商滨河府、阳光城檀悦、银丰云玺、越秀项目、金茂项目、中电建新项目。其中，招商滨河府已经开盘。
该片区相对靠北，此前并不受重视。
但随着历下区土地开发殆尽，这里已经是历下区最后可大规模开发的片区了。今年，该片区还会有住宅用地出让，未来热度还会继续升高。
我们觉得，这里比较适合在高新区工作、追求历下学区的小伙伴关注。目前，这里很多楼盘的学区还没最终划定，只能说是历下公立无疑。
5、市中教育；高新区核心区配套……
除了以上4个片区，还有另外两个片区，在这里合在一起说吧。
二环南以南区域，范围很大，包括华润公元九里、鲁能领秀城、绿地新里城、万科山望项目等，各项目消耗较为严重。其中，万科山望、公元九里存货都已经不多。
这里在济南南部，环境整体较好，尤其是华润项目和鲁能项目，靠近山体。
同时，这里是市中区，而市中区新建楼盘的教育大都做得不错，注重学区、又不必须在济南东部买房的小伙伴，可以重点关注这里。
高新区核心区，这里在售楼盘只有一个，就是仁恒项目；近期龙湖项目即将入市，产品户型非常榜，可以期待一下，这里也就不多说了。
结语
整体上来说，今年济南高端住宅并不如前两年那样好选择。
在前两年，我们曾经很明确地向大家推荐CBD区域，因为位置好，价格也低。现如今，市场供应量有所下降，同时价格也涨了，让人更难选择了。
我们有一种感觉，济南楼市，尤其是济南东部楼市，在未来几年将面临着一次重大调整。主要原因是，东部优质区域的楼盘在快速消耗。
CBD、汉峪片区，是过去几年的供应大户，但这里的土地已经耗尽，将来基本不会有增量了。长岭山区域、盛福区域，还有一些土地未供应，但剩余已经不多。高新区核心区，它的宅地是拆迁工厂而来，很难放量供应。二环南以南区域，土地基本没有了，未来供地需要在南北康以南了。
再过几年，大家买高端住宅要去哪儿呢？现在可以看见的，也就是在CBD以北，丁家庄那里还能有批量优质宅地供应。
所以，如果大家购买高端住宅，以上几个区域可以重点考虑。不要看不上，因为现在看不上的区域，未来几年可能就成稀罕货了。
