济南楼市“降温”趋势明显
2021-10-11 11:13:57 点击：

成交、到访陡然断崖式下跌，让之前还沉浸在回暖氛围中沾沾自喜的济南楼市“好一似凉水浇头怀里抱着冰”，让以往所谓传统销售旺季的“金九”顿失颜色。

据济南住宅与房地产信息官网数据，截至2021年9月29日，济南市主城核心区域商品房住宅成交总面积约70.2万㎡，环比8月份下降11%，同比去年9月下降25%；日均网签套数约220套，相较于8月近260套、7月311套、6月370套，月均呈现10%左右下降趋势，济南楼市“降温”趋势明显。

然而就在不久前的今年1-8月份，济南商品房总销售面积约1022万㎡，获得了了接近2020年全年1137万㎡的销售成绩；纯住宅商品房销售面积710万㎡，较2020年全年860万㎡销售总量也所差无几；同时，8月份济南主城核心区域楼市均价突破17000元/㎡…… 量价齐升之下，9月济南楼市缘何突然垮掉？

毫无诚意的优惠加剧了观望情绪

经历了1-8月济南楼市的辉煌，大部分地产项目眼见全年任务完成有望，“品质项目”“龙头房企”的架子再次端起，这集中表现在“毫无诚意”的营销策略上。

进入9月以来，不少项目争相推出了特价房和优惠政策，如郭店片区荣盛华府“现房8800元/起”，融创文旅城“特价房13999元/㎡”同时高新区企业人才购房享20-22万元不等补贴，远洋潮起东方推出10%首付分期、天鸿万象东方推出首付分期5万元起等，看似促销力度很大，但实际各有玄机。

推出上述促销类似政策的项目，绝大多数要么位置偏远、本身竞争力较弱，本身就必须降价促销；要么仅是一次为噱头，实际成交价格远高于宣传的“特价”；要么片区内竞争压力巨大、采用“打擦边球”的方式降低的仅是购房门槛；更有甚者如中梁云山合院等项目推出的特价房，全部为销售难度较高的“天地层”…… 各种万年不变的营销套路、包装成“节日大促”的常规促销，显得毫无真正降价营销的诚意。

而另外一方参与主体购房者们，一方面在经历了楼市回暖、销售旺盛的行情后，本身观望情绪已然非常浓厚；另一方面，在被房企屡次试探过接受程度之后，心生厌恶情绪之余越来越多的选择了暂缓置业。

如此以来，济南楼市9月份突然“跑步入秋”，也在情理之中了。

10月后济南楼市去向何处

随着房企们逐渐感觉“去杠杆”的压力越来越重，越来越有危机感，因此10月后的济南楼市，大部分项目仍有回笼资金的迫切需求。

鉴于9月份济南楼市的糟糕表现，“十一”期间，济南楼市迅速切换到了“以价换量”模式，“特价房”“购房优惠”“成交送好礼”“买房送家电、手机”等诸多真正让利真金白银的营销策略接踵而来，尤其是在特价房方面，部分楼盘甚至拿出了非“天地层”房源，“捡漏”机会再次出现。

而这，几乎可以判断为济南四季度楼市的一个标准化、新常规的开始。

此外，在城市各区域方面，目前，济南东部区域仍为济南楼市的重点发展区域，该区域在在“东强”城市发展战略的加持下，在济南城市发展定位中是最佳的红利区域，购房者对该区域的认可度和购房热情都相对较高。但由于东部区域近几年为济南供地的主要区域，区域内住宅存量巨大且绝大部分热点地块内项目云集、实力房企扎堆分布、小范围内“内卷”严重，因此也是接下来济南楼市促销的主阵地。

与此同时，济南北部天桥区域短时间内将持续处于去库存的阶段；南部党家智慧城区域双项目和南北康区域的陆续开发，未来将成为济南楼市次热点区域之一；槐荫区国际医学城区域已然拉开大规模开发的序幕，再次将该区域拉回济南楼市核心序列；此外，槐荫区王府庄片区因其地铁换乘站点有事，未来在济南楼市中也将有自己的一席之地。

“金九银十”一词或将成为历史

近几年，随着济南楼市“后半场”属性的逐渐浓厚，传统行业销售旺季“金九银十”越发的成色不足，至今年表现甚至不如年初淡季。越来越多的人在戏谑这两个月为“铁九铜十”之余，对“金九银十”这个概念也产生了越来越多的怀疑。

而事实上，“金九银十”这一概念也的确在当下的楼市环境下，离我们渐行渐远了。

在政策环境方面，近几年济南对商品房取得预售许可证后必须10天内将所有房源一次性对外公开销售的要求越发严格，这使得开发商们无法再复制以前长期蓄客后集中在9、10月份开盘的套路，人为制造的销售节点正在被人为渐渐模糊。

在市场环境方面，市场风向的转换导致营销任务和资金回笼压力空前增加，对在售项目而言，一但有可售房源便马上投入到紧锣密鼓的销售中去，万不敢如以前将销售砝码全部押注在“金九银十”上，近年来楼市的“金九银十”确实已经在慢慢淡化、渐成历史概念了。

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